부동산 분야와 관련된 30가지 질문 세트
그룹 1: 개인소득세(PIT)
질문 1: 과세당국이 2026년 신고가격이 시장가격보다 낮다고 의심하는 경우 실제 양도가격을 어떻게 결정하나요?
2025년부터 세무 당국은 더 이상 고정된 "가격 범위"를 기준으로 삼지 않고 국가 토지 데이터베이스를 기준으로 삼게 됩니다. 신고된 가격이 등록 당시 지방인민위원회 지가표보다 낮거나 해당 지역 내 등가 부동산의 평균 거래 가격보다 낮을 경우 세무당국은 세금을 부과할 권리가 있습니다. => 납세자는 작업에 초대되거나 은행 명세서를 비교하거나 과소신고/탈세 조사를 받을 수 있습니다.
법적 근거: 2024년 토지법 158조, 159조; 개인소득세법에 관한 시행규칙 92/2015/TT-BTC 제17조; 기업 법인세에 관한 법령 320/2025/ND-CP 17조 1항
https://baochinhphu.vn/quy-dinh-moi-ve-xay-dung-co-so-du-lieu-quoc-gia-ve-dat-dai-10224122414470721.htm
질문 2: "단독 부동산"을 소유한 경우 개인소득세 면제 입증 절차에 어떤 변화가 있나요?
가장 최근의 점은 국세청과 국가인구데이터베이스 간의 데이터 연결이다. 과세당국은 서면 확약서에만 서명하는 것이 아니라 식별코드를 통해 전국 개인의 부동산 소유 이력을 조회하게 된다. '최소 183일 소유권'과 '전체 양도' 조건은 동일하지만, 약속의 진실성을 검증하는 작업이 이제 자동화되고 매우 정확해졌습니다. 동시에, 가까운 시일 내에 각 부동산에 식별 코드를 배포하여 정보를 엄격하게 통제할 예정입니다.
법적 근거: 시행규칙 111/2013/TT-BTC 제3조; 법령 104/2022/ND-CP(종이 가구 등록부 폐지에 관한).
질문 3: 가족으로부터 부동산을 상속받거나 증여받은 개인이 면세를 받으려면 어떤 서류를 준비해야 합니까?
답: 관계를 입증하는 서류: 출생 증명서, 결혼 등록, 거주 확인, 남편과 아내 사이의 세금 면제; 부모 - 자식; 형제; 조부모 – 손자.
- 사망 증명서 또는 유언장.
- 면세 신청(필요한 경우)
CSPL: 개인 소득세법 109/2025/QH15 제4조 1, 4, 4항; 제3조 시행규칙 111/2013/TT-BTC.
향후 주택매매계약을 양도하는 경우 개인소득세 계산방법입니다.
답: 개인소득세 = 양도가액 x 2%. 양도가격은 판매가격이나 투자자에게 지불한 가격보다 낮아서는 안 됩니다.
CSPL: 회람 92/2015/TT-BTC; 제12조 회람 111/2013/TT-BTC.
매수인이 부동산 거래계약을 해지한 경우 보증금 분실에 대한 개인소득세 처리
답변: "기타소득"으로 계산됩니다. 보증금을 받는 당사자는 1천만 VND 이상의 소득에 대해 10%의 세율을 지불합니다.
CSPL: 제15조 시행규칙 111/2013/TT-BTC(선물/상금/기타 소득에 관한).
질문 4: 외국인 개인이 베트남에서 부동산을 판매하는 경우 개인소득세를 신고하고 납부해야 하는 규정은 무엇입니까?
답: 양도가액에 2%의 세율을 적용합니다(부동산 양도의 경우 거주자, 비거주자 구분 없음).
CSPL: 제12조, 21통지 111/2013/TT-BTC.
질문 5: 2026년 도/시 인민위원회의 새 토지가격표 적용이 개인소득세 납부액에 어떤 영향을 미치나요?
답변: 토지 가격 목록이 시장 가격에 가까워지면 세금 가격(낮게 공표된 경우)이 급등하여 납부해야 할 세금이 그에 상응하여 2% 증가합니다.
CSPL: 2024년 토지법 159조, 개인소득세법에 관한 시행규칙 92/2015/TT-BTC 17조
질문 6: 프리랜서 부동산 중개인은 어떤 형태로 투자자로부터 직접 수수료를 받아야 합니까?
답변: 개인의 경우 수수료가 회당 200만 VND 이상인 경우 10%가 원천징수됩니다. 귀하가 사업 가구인 경우, 수입이 연간 5억 VND 미만인 경우 세금이 면제됩니다. 또는 서비스 산업에 대해 단일 세율(수입에 대해 PIT 2% 및 VAT 5%)을 적용하거나 신고 방법에 따라 사업 가구에 대한 특정 세금 일정에 따라 5억 ~ 30억 VND(세율 15%)을 적용합니다.
CSPL: 회람 40/2021/TT-BTC; 회람 111/2013/TT-BTC; 법령 68/2026/ND-CP 및 시행령 18/2026/TT-BTC
질문 7: 완전인가를 통해 부동산을 양도할 때 개인소득세가 두 번 징수되나요?
답변: 위험도가 높습니다. 세무 당국은 이를 숨겨진 양도 거래로 간주합니다. 제3자에게 판매하는 경우 승인(기존 소유자 -> UQ 수령인)과 판매(UQ 수령인 -> 신규 고객) 모두에 대해 세금이 징수됩니다.
세무당국은 거래의 형식뿐만 아니라 성격도 검토할 것입니다. 일부 징후:
완전하고 취소할 수 없는 승인
권한을 부여받은 사람은 금전을 처분, 판매 및 수령할 전적인 권한을 갖습니다.
실제 자산관리 관계는 없으며 본질적으로 매매입니다.
승인 시점에 두 당사자 간에 결제가 이루어집니다.
이때, 승인계약은 “위장된” 매매계약으로 간주됩니다.
CSPL: 2011년 4월 5일자 공식 발송 1133/TCT-TNCN; 회람 111/2013/TT-BTC.
https://thuvienphapluat.vn/cong-van/Thue-Phi-Le-Phi/Cong-van-1133-TCT-TNCN-vuong-mac-thue-thu-nhap-ca-nhan-chuyen-nhuong-121584.aspx
개인이 토지사용권과 함께 기업에 자본을 출자할 때 세금을 계산하는 방법.
답변: 자본 출자 시 일시적으로 세금을 납부하지 않았습니다. 그러나 기업법 2020에 따르면 토지 사용권은 기업에 양도되어야 합니다.
CS PL: 포인트 dd 10항 제26조 11 회람 111/2013/TT-BTC; 2020년 기업법 제35조 1항
https://thuvienphapluat.vn/phap-luat-nha-dat/gop-von-bang-quyen-su-dung-dat-co-phai-dong-thue-khong-5334.html
그룹 2: 법인세(CIT)
일정에 따라 돈을 모으지만 아직 인계되지 않은 부동산 프로젝트에 대한 법인세 목적의 수익 기록 조건.
답변: "과세 수입을 결정하는 시점은 구매자가 부동산 소유권, 토지 사용권을 등록했거나 관할 국가 기관에 토지 사용권을 설정했는지 여부에 관계없이 판매자가 구매자에게 부동산을 넘겨주는 시점입니다."
CSPL: 법령 320/2025/ND-CP 제17조 1항 b점에 따름
질문 8: 관련 거래가 있는 부동산 사업에 대한 EBITDA(법령 132)의 30%를 초과하는 이자 비용은 2024~2025년을 마무리할 때 어떻게 처리됩니까?
답변: EBITDA의 30%를 초과하는 이자 비용은 법인세 계산 시 합리적인 비용에서 제외되지만 이자 손실은 향후 5년으로 이월됩니다.
CSPL: 법령 132/2020/ND-CP 제16조 3항 b항.
질문 9: 법인세를 계산할 때 부동산 프로젝트에 대한 광고 및 중개 비용에 한도가 적용됩니까?
답변: 현재 광고 비용은 이전처럼 수익의 15%로 제한되지 않습니다. 전액 공제를 위해서는 유효한 서류(계약서, 지급서류, 청구서, 개인소득세 공제 등)만 있으면 됩니다.
CSPL: 이 규정은 시행규칙 96/2015/TT-BTC에 따라 2015년 1월 1일부터 폐지되었습니다.
대규모 프로젝트의 여러 단계에 공유 인프라 비용을 할당하기 위한 지침입니다.
부동산 프로젝트의 공유 인프라 비용(도로, 전기, 수도, 평탄화 등)은 별도로 징수하여 면적, 토지 이용 계수, 예상 수익 또는 구현 진행 상황과 같은 합리적인 기준에 따라 토지의 각 단계/필지에 할당한 다음 각 부분의 가치로 자본화하고 해당 부분이 수익을 창출하는 경우에만 공제 가능 비용으로 계산되어야 하며, 할당 기준을 일관되게 적용하고 이를 입증할 서류를 갖추어야 합니다. 그렇지 않으면 과세 당국에서 비용을 재평가합니다. 법인 소득세법 및 법령 320/2025/ND-CP에 따른 수수료..
질문 10: 부동산 사업체가 부동산 양도로 인한 이익으로 다른 사업 활동으로 인한 손실을 상쇄할 수 있습니까? 그 반대도 가능합니까?
답: 해당 기간 동안의 과세 소득은 활동(부동산 양도 포함) 간에 상쇄됩니다. 그러나 기업이 부동산 양도, 투자 프로젝트 양도, 투자 프로젝트 참여권 손실 손실 양도 등의 활동을 하는 경우, 소득으로 세금 혜택을 받는 생산 및 사업 활동의 과세 소득과 상계되지 않습니다. 손실은 최대 5년 동안 다음 해의 과세 대상 소득으로 완전하고 지속적으로 이전됩니다.
CSPL: 법령 320/2025/ND-CP, 6조 3항
판매가 완료되었지만 아직 모든 부대 항목이 완료되지 않은 지역에 대해 판매된 상품 원가를 사전 공제하는 방법입니다.
답변: 부동산 사업법에 따라 양도 및 수익 인식 자격이 있지만 법령 320/2025에 따라 아직 기술 인프라 또는 보조 품목을 100% 완료하지 않은 부동산 프로젝트의 경우, 양도 시 보조 품목(인프라, 유틸리티)에 대한 비용 공제는 "실제 추정 및 합리적인 할당" 원칙에 따라 이루어집니다. 최대 공제 수준은 아직 승인되지 않은 승인 항목의 총 잔여 예상 금액을 초과할 수 없습니다.
기업이 수년간 지속되는 기반 시설 투자 활동을 하고 전체 작업이 완료된 후에만 기반 시설의 가치를 정산하는 경우, 양도된 토지 면적에 대한 부동산 양도 비용을 종합할 때 기업은 이 항의 a목에 명시된 공식에 따라 양도된 토지 면적의 비율에 따라 발생한 실제 기반 시설 투자 비용을 일시적으로 할당하고 기록된 수익에 해당하는 기반 시설 건설 투자 비용을 사전 공제할 수 있습니다. 과세소득을 결정할 때 수령합니다. 건설 투자 과정을 마친 후 기업은 이전된 지역에 대해 일시적으로 할당 및 공제된 기반 시설 투자 비용을 기반 시설의 총 가치와 일치하도록 계산하고 조정합니다. 조정 시 부동산 양도소득에 대한 납부 세액보다 과다 납부된 세액이 있는 경우, 기업은 다음 과세 기간의 납부 세액에서 해당 과다 납부 세액을 공제하거나 규정에 따라 환급받을 수 있습니다. 납부한 세액이 부족한 경우 기업은 규정에 따라 나머지 세액을 납부할 책임이 있습니다.
면적 할당 기준(m²)을 사용하여 넘겨받은 면적에 해당하는 보조 비용을 결정합니다.
공식:
CSPL: 법령 320/2025, 회람 99/2025의 c항, 3항
회계연도말 부동산 프로젝트 투자를 위한 외화대출 재평가 시 환율차이를 처리합니다.
답변: 건설 투자 단계에서 이 차이는 자본화됩니다. 사업이 완료되어 매각 또는 운영을 대기하는 경우 외화대출금 잔액 재평가에 따른 환율차이는 일반외화로 발생한 화폐성 항목으로 처리함(이익일 경우 금융수익(계정 515), 손실일 경우 금융비용(계정 635)에 직접 기록)
질문 11: 기업은 어떻게 가구 패키지나 서비스 바우처를 사용하여 부동산을 판매합니까?
질문 12: 청구서가 없는(승인된 계획만) 보상 및 현장 정리 비용은 유효한 비용으로 간주됩니까?
답변: 예, 다음 문서가 완전한 경우:
보상, 보상 및 현장 정리 계획은 관할 국가 기관의 승인을 받았습니다.
가구별 지급 내역(수취인 확인 서명 포함)
현장 인계 또는 지자체로부터 결제가 완료되었음을 확인한 회의록입니다.
지급서류(규정에 따른 지급승인서 또는 현금지급전표)
참고: 기업이 국가가 승인한 계획을 벗어나 자체적으로 보상하기로 합의한 경우, 초과 비용이나 규정 가격 범위에 속하지 않는 비용은 필요성을 입증할 수 없고 프로젝트와 직접 관련이 있는 경우 일반적으로 제외됩니다.
기업이 부동산 프로젝트를 분할하거나 합병할 때 법인세 확정 절차.
분할·분할당사자의 의무 : 분할·합병 결정시까지 재무제표 작성 및 법인세 확정업무를 수행해야 합니다. 기업의 분할, 분할, 통합 또는 합병 결정일로부터 45일 이내.
새 단위로 납세의무를 이전하는 과정에 따라 수익금에서 지급되는 임시 CIT 금액을 명확하게 결정합니다.
권리와 의무의 양도:
프로젝트의 미완성 비용(계정 154)과 관련된 모든 문서, 증서 및 청구서는 인계 기록에 자세히 신고되어야 합니다.
기업이 규정에 따라 세금 확정을 수행한 후 업종 전환, 소유권 전환, 합병, 연결, 분할 또는 분할하는 경우, 손실이 있는 경우 기업의 손실은 발생한 연도에 따라 자세히 추적하고 전환, 합병, 통합 후 기업의 같은 연도 소득에 대해 상계하거나 전환, 합병, 통합 후 기업의 다음 해에 계속 이월하여 손실을 연속 이월하는 원칙을 보장해야 합니다. 05년, 손실이 발생한 연도의 다음 해부터, 법령 320/2025의 25조 4항에 명시되어 있습니다.
CSPL: 법령 320/2025/ND-CP, 7조 4항
그룹 3: 거래, 상속 및 양도
"토지사용권 양도"와 "프로젝트 양도" 간의 납세의무 차이.
답변: 핵심적인 차이점은 부동산 유형과 VAT 세율이 적용되는 방식에 있습니다.
토지 사용권 양도: 주제는 토지 사용권입니다. 토지사용권 가치에 대해서는 부가가치세(VAT)가 과세되지 않습니다. 법인소득세는 부동산 양도소득에 대해 20%의 세율이 적용됩니다.
프로젝트 이전: 대상은 전체 프로젝트(토지, 인프라, 라이센스 등 포함)입니다. VAT는 전체 양도 가치(공제 가능한 토지 가치 제외)에 대해 10%가 적용됩니다. 참고: VAT 대상 상품을 생산하기 위해 기업 간에 투자 프로젝트를 양도하는 경우 시행규칙 219/2013/TT-BTC 제5조 4항에 따라 VAT 신고 및 납부가 요구되지 않을 수 있습니다.
2025년 상속부동산에 대한 세율 및 등록비 계산입니다.
규정: 직계 친척(남편-아내, 부모-자녀...) 간 상속에 대한 개인 소득세 및 개인 소득세 면제. 기타 주체는 2천만 VND를 초과하는 가치의 10%와 개인소득세의 0.5%를 개인소득세로 납부합니다.
과세 가격: 발생 당시 지방 인민위원회가 발행한 토지 가격 목록에 따름(2024년 토지법의 시장 가격에 근접한다는 원칙에 따름).
법적 근거: 개인소득세법 제4조; 법령 10/2022/ND-CP 제10조; 토지법 2024.
판결집행이나 경매로 인해 발생하는 부동산 거래에 대한 세금 확정을 위해 필요한 법률 서류입니다.
경매 결과/판결 집행 문서
재무부/판결집행기관에 지급하는 서류 (있는 경우)…
납세서류(있는 경우)
토지 사용 목적을 변경할 때 재정적 의무 결정에 대한 토지법 2024의 영향.
2024년 토지법에 따르면 토지 용도 변경 시 재정적 의무는 용도 변경 허용 결정 당시의 신규 용도와 기존 용도 간의 지가 차이에 따라 결정되며, 이는 시장에 가까운 특정 지가/지가 목록에 따라 계산되며, K 계수는 조정 계수 방법을 사용할 때만 적용되며 더 이상 기본 기준이 아닙니다.
세금을 납부하고 아직 명의를 이전하지 않은 상태에서 공증된 부동산 양도 계약을 취소하는 경우 세금 처리 방법.
세금을 납부하고 아직 명의를 이전하지 않은 후 공증된 부동산 양도 계약을 취소하는 경우(2024년 공증인법 제53조에 따라): 거래가 완료되지 않았고 아직 실제 소득이 발생하지 않았기 때문에 납부한 세금이 환급되거나 상쇄됩니다(세무행정법에 따라).
프로젝트 소유 기업의 지분 양도를 통한 부동산 구매 및 판매: 세금 메모.
주식 양도를 통한 부동산 매매 프로젝트를 소유한 기업은 원칙적으로 부동산세 대신 자본 양도세(PIT 0.1% 또는 20% 또는 CIT 20%)가 부과되며 VAT/등록비가 부과되지 않지만 특별한 주의가 필요합니다.
기업이 프로젝트만 보유하고 거래가 본질적으로 자산 매각인 경우 세무 당국에 의해 부동산 양도로 재분류될 위험,
양도 가격은 시장 가격에 따라야 하며 그렇지 않은 경우 고정됩니다.
2019년 조세행정법 및 법령 320/2025/ND-CP에 따라 구매자가 위험을 상속받게 되므로 대상 기업의 모든 세금 의무 및 토지 사용 수수료를 검토해야 합니다.
FDI 기업의 산업 지역 내 공장 및 사무실 임대 활동에 대한 세금입니다.
답변: 산업 단지 내 공장/사무실을 임대하는 FDI 기업은 부동산 사업/부동산 임대 활동과 마찬가지로 VAT + CIT를 납부해야 하며, 법인세법의 조건을 충족하는 경우 인센티브를 받을 수 있습니다.
2025년 결산기간의 사회주택 및 근로자주택에 대한 세금 면제 및 감면 절차입니다.
사회주택/근로자 주택은 주택법 2023 및 법인세법에 따라 프로젝트 조건을 충족하는 경우 확정 시 법인세(세금 인센티브, 시간 경과에 따른 면제)가 면제됩니다.
계약거래가격이 국가보상가격보다 낮을 경우 세무조사 위험
계약가격은 보상가격/시가보다 낮으며, 2019년 조세행정법에 따라 세액이 재과세 및 징수될 수 있습니다.
기업이 주의해야 할 지방세무서의 부동산세 기록 확인 단서를 정리했습니다.
부동산 과세기록은 지방세무당국의 내부 기능에 따라 과세신고(신고팀), 사업관리(기업경영팀), 조사 및 심사, 등록 및 기타 징수관리 등의 단계에서 점검되는 경우가 많습니다.