Từ năm 2025, thuế chuyển nhượng bất động sản của doanh nghiệp bước vào giai đoạn điều chỉnh quan trọng khi hàng loạt văn bản pháp lý mới chính thức có hiệu lực, bao gồm Nghị quyết 68-NQ/TW, Nghị quyết 198/2025/QH15 và Luật Thuế Thu nhập Doanh nghiệp 2025. Đây không chỉ là sự thay đổi về mặt kỹ thuật thuế mà còn phản ánh định hướng quản lý mới của Nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản theo hướng minh bạch, thực chất và kiểm soát rủi ro.
Các quy định mới tác động trực tiếp đến cách xác định thu nhập chịu thuế, thời điểm ghi nhận doanh thu và điều kiện chi phí được trừ khi chuyển nhượng bất động sản. Trong bối cảnh cơ quan thuế tăng cường hậu kiểm, doanh nghiệp nếu vẫn áp dụng tư duy hạch toán cũ rất dễ phát sinh sai sót, dẫn đến bị ấn định thuế hoặc loại chi phí khi quyết toán.
Nghị quyết 68-NQ/TW và nền tảng chính sách cho bất động sản tư nhân
Vai trò của kinh tế tư nhân trong lĩnh vực bất động sản
Nghị quyết 68-NQ/TW của Bộ Chính trị khẳng định kinh tế tư nhân là một động lực quan trọng của nền kinh tế quốc dân. Trong đó, lĩnh vực bất động sản được xem là ngành then chốt do có mức độ lan tỏa lớn, sử dụng nhiều nguồn lực đất đai, vốn và lao động, đồng thời chịu rủi ro pháp lý cao.
Việc xác lập rõ vai trò của doanh nghiệp tư nhân giúp tạo nền tảng chính sách ổn định hơn cho các hoạt động đầu tư, phát triển và chuyển nhượng bất động sản, từ đó tác động gián tiếp đến cách doanh nghiệp tổ chức kế toán, thuế và quản trị rủi ro.
Tác động gián tiếp đến việc xác định thu nhập chịu thuế
Mặc dù không quy định trực tiếp về thuế chuyển nhượng bất động sản, Nghị quyết 68 tạo ra môi trường pháp lý minh bạch hơn thông qua việc bảo đảm quyền sở hữu tài sản, quyền tự do kinh doanh và giảm định kiến đối với doanh nghiệp tư nhân.
Trong bối cảnh đó, doanh nghiệp có xu hướng ghi nhận doanh thu và chi phí đúng bản chất kinh tế, hạn chế các giao dịch không minh bạch hoặc định giá không phù hợp. Điều này giúp thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản phản ánh sát thực tế hơn, đồng thời giảm nguy cơ bị cơ quan thuế nghi ngờ và ấn định thuế.
Nghị quyết 198/2025/QH15 và ảnh hưởng đến chi phí tuân thủ thuế
Giảm áp lực thanh tra, kiểm tra thuế
Nghị quyết 198/2025/QH15 cụ thể hóa tinh thần của Nghị quyết 68 bằng việc cải cách cơ chế quản lý, trong đó nổi bật là giới hạn số lần thanh tra, kiểm tra trong năm và tăng cường hậu kiểm, thanh tra từ xa.
Cơ chế này giúp doanh nghiệp giảm đáng kể các chi phí gián tiếp như chi phí nhân sự, chi phí chuẩn bị hồ sơ, chi phí gián đoạn hoạt động kinh doanh. Trong trường hợp đáp ứng đủ điều kiện theo Luật Thuế TNDN 2025, các khoản chi này có thể được ghi nhận là chi phí được trừ hợp pháp.
Tác động đến chi phí được trừ khi chuyển nhượng bất động sản
Một điểm quan trọng khác là việc phân định rõ trách nhiệm hành chính – dân sự – hình sự, tạo điều kiện để doanh nghiệp chủ động khắc phục sai sót thuế. Đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, nơi thường phát sinh tranh chấp về giá chuyển nhượng, chi phí đất đai và chi phí bồi thường, cơ chế này giúp doanh nghiệp mạnh dạn hạch toán đầy đủ chi phí thực tế, thay vì né tránh do lo ngại rủi ro pháp lý.
>>> Xem thêm tại đây.
Luật Thuế Thu nhập Doanh nghiệp 2025 và cách xác định thu nhập, chi phí
Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phải xác định riêng
Theo Luật Thuế TNDN 2025, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là thu nhập chịu thuế độc lập, không được bù trừ với lỗ từ hoạt động sản xuất kinh doanh khác (đối với doanh nghiệp không kinh doanh bất động sản thường xuyên).
Quy định này buộc doanh nghiệp phải theo dõi riêng doanh thu, chi phí và kết quả thuế cho từng thương vụ chuyển nhượng, thay vì gộp chung với hoạt động kinh doanh khác như trước đây.
Thời điểm ghi nhận doanh thu chuyển nhượng bất động sản
Doanh thu chuyển nhượng bất động sản được ghi nhận tại thời điểm chuyển giao quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng bất động sản theo quy định pháp luật, không phụ thuộc vào việc đã thu đủ tiền hay chưa.
Đây là điểm rất dễ phát sinh sai sót, đặc biệt với các giao dịch thanh toán theo tiến độ, nếu doanh nghiệp vẫn áp dụng tư duy hạch toán theo dòng tiền thay vì theo bản chất pháp lý.
Điều kiện chi phí được trừ theo Luật Thuế TNDN 2025
Luật Thuế TNDN 2025 tiếp tục siết chặt điều kiện đối với chi phí được trừ, yêu cầu chi phí phải liên quan trực tiếp đến hoạt động tạo doanh thu, có đầy đủ chứng từ hợp pháp và đáp ứng điều kiện thanh toán theo quy định.
Đối với chuyển nhượng bất động sản, các khoản như tiền sử dụng đất, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí tư vấn pháp lý, chi phí tuân thủ quy hoạch chỉ được chấp nhận khi doanh nghiệp chuẩn hóa hồ sơ ngay từ đầu.
Tiền sử dụng đất và tác động đến giá vốn bất động sản
Việc xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các khoản miễn giảm có ảnh hưởng trực tiếp đến giá vốn bất động sản khi chuyển nhượng. Nếu xác định sai hoặc thiếu căn cứ pháp lý, doanh nghiệp có thể đối mặt với rủi ro bị loại chi phí khi quyết toán thuế, làm tăng đáng kể số thuế phải nộp.
Tác động tổng hợp của các quy định mới đến thuế chuyển nhượng bất động sản
(Nguồn: Internet)
Siết chặt thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản
Các quy định mới cho thấy xu hướng quản lý thuế rõ ràng là siết chặt việc xác định thu nhập chịu thuế, đặc biệt về giá chuyển nhượng, thời điểm ghi nhận doanh thu và tính độc lập của thu nhập.
Chuẩn hóa chi phí để được khấu trừ hợp pháp
Song song với việc kiểm soát thu nhập, chi phí chỉ được chấp nhận khi doanh nghiệp chủ động chuẩn hóa hồ sơ, chứng từ và quy trình hạch toán, thay vì xử lý bị động khi cơ quan thuế thanh tra.
Doanh nghiệp cần làm gì để giảm rủi ro thuế?
Rà soát quy trình hạch toán doanh thu và chi phí
Doanh nghiệp bất động sản cần rà soát lại toàn bộ quy trình hạch toán doanh thu, chi phí và giá vốn đất, đặc biệt với các dự án có chuyển nhượng từng phần, chuyển nhượng dự án hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Chuẩn bị hồ sơ thuế ngay từ giai đoạn lập dự án
Việc xây dựng hồ sơ thuế chuyển nhượng bất động sản ngay từ giai đoạn lập dự án sẽ giúp doanh nghiệp chủ động kiểm soát thu nhập chịu thuế, tối ưu chi phí hợp pháp và giảm thiểu rủi ro khi thanh tra, kiểm tra thuế.
CTA – Tavitax
Nếu doanh nghiệp bạn đang phát sinh hoặc chuẩn bị chuyển nhượng bất động sản nhưng chưa chắc chắn về cách xác định thu nhập chịu thuế và chi phí được trừ theo Luật Thuế TNDN 2025, Tavitax sẵn sàng hỗ trợ soát xét hồ sơ và tư vấn giải pháp an toàn, đúng quy định.