Từ ngày 01/01/2026, chính sách thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản gắn liền với đất như nhà ở, mặt bằng kinh doanh, kho xưởng, văn phòng… chính thức bước sang giai đoạn quản lý chặt chẽ hơn theo Luật Thuế mới. Những thay đổi này không chỉ tác động đến số thuế phải nộp mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến nghĩa vụ kê khai thuế cá nhân, hồ sơ kê khai và thời hạn thực hiện của người cho thuê.
Trong thực tế, rất nhiều cá nhân hiện nay vẫn đang hiểu chưa đúng, đặc biệt là quan điểm cho rằng doanh thu dưới 500 triệu đồng/năm thì không cần kê khai thuế cá nhân. Chính cách hiểu này đã khiến không ít trường hợp bị xử phạt hành chính, truy thu thuế khi cơ quan thuế tiến hành rà soát, đối chiếu dữ liệu từ hợp đồng thuê và dòng tiền thanh toán.
Việc nắm rõ quy định về kê khai thuế cá nhân cho thuê tài sản và thực hiện đúng ngay từ đầu sẽ giúp cá nhân cho thuê tuân thủ pháp luật, tránh phát sinh chi phí không đáng có, đồng thời hạn chế tối đa rủi ro pháp lý trong quá trình quản lý thuế về sau.
(Nguồn: Internet)
Cơ sở pháp lý điều chỉnh thuế kê khai thuế cá nhân từ năm 2026
Hệ thống văn bản pháp luật áp dụng
Chính sách thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản từ năm 2026 được xây dựng dựa trên Luật Thuế GTGT 2024 (sửa đổi), Luật Thuế Thu nhập cá nhân 2025 và Nghị quyết 198/2025/QH15. Các văn bản này đã xác định rõ hoạt động cho thuê tài sản gắn liền với đất là hoạt động kinh doanh, từ đó áp dụng cơ chế quản lý thuế thống nhất và chặt chẽ hơn.
Bắt buộc kê khai thuế dù có hay không phát sinh số thuế phải nộp
Một điểm thay đổi quan trọng mà cá nhân cho thuê cần đặc biệt lưu ý là từ năm 2026, chỉ cần phát sinh hoạt động cho thuê tài sản thì đã phát sinh nghĩa vụ kê khai thuế, không phân biệt có phải nộp thuế hay không. Việc không thực hiện kê khai, dù không phát sinh số thuế phải nộp, vẫn bị xem là vi phạm quy định về quản lý thuế.
Nghĩa vụ kê khai và nộp thuế của cá nhân cho thuê tài sản từ năm 2026
Cách xác định doanh thu làm căn cứ tính thuế
Doanh thu làm căn cứ xác định nghĩa vụ thuế là tổng doanh thu cho thuê trong năm, bao gồm toàn bộ tiền thuê nhận được theo hợp đồng, không phân biệt số lần thanh toán, số hợp đồng hay số bên thuê. Đây là yếu tố then chốt để xác định cá nhân cho thuê thuộc diện không phải nộp thuế hay phải nộp thuế.
Trường hợp doanh thu cho thuê không vượt quá 500 triệu đồng/năm
Đối với cá nhân có tổng doanh thu cho thuê không vượt quá 500 triệu đồng/năm, pháp luật thuế từ năm 2026 quy định không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN. Tuy nhiên, cá nhân cho thuê vẫn bắt buộc phải thực hiện kê khai thuế theo đúng mẫu và thời hạn.
Trong thực tế, đây là trường hợp bị bỏ sót nhiều nhất. Nhiều cá nhân cho rằng không phát sinh số thuế phải nộp thì không cần kê khai, dẫn đến việc khi cơ quan thuế kiểm tra, cá nhân bị xử phạt hành chính do không thực hiện nghĩa vụ kê khai theo quy định.
Trường hợp doanh thu cho thuê vượt trên 500 triệu đồng/năm
Khi doanh thu cho thuê vượt trên 500 triệu đồng/năm, cá nhân cho thuê tài sản phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế. Cụ thể, thuế GTGT được áp dụng với mức 5% trên toàn bộ doanh thu cho thuê, trong khi thuế TNCN áp dụng mức 5% tính trên phần doanh thu vượt 500 triệu đồng.
Việc phân định rõ phần doanh thu chịu thuế TNCN là rất quan trọng, bởi nếu kê khai không chính xác, cá nhân cho thuê có thể bị truy thu thuế và tính tiền chậm nộp trong thời gian dài.
Ví dụ minh họa cách tính thuế cho thuê tài sản
Trường hợp cá nhân cho thuê nhà với doanh thu 600 triệu đồng/năm, nghĩa vụ thuế được xác định như sau: thuế GTGT phải nộp là 30 triệu đồng, tương ứng 5% trên toàn bộ doanh thu. Thuế TNCN được tính 5% trên phần doanh thu vượt 500 triệu đồng, tương đương 5 triệu đồng. Như vậy, tổng số thuế phải nộp là 35 triệu đồng/năm.
Bãi bỏ lệ phí môn bài đối với cá nhân cho thuê tài sản từ năm 2026
Một điểm mới tích cực trong chính sách thuế từ năm 2026 là lệ phí môn bài đối với cá nhân cho thuê tài sản đã chính thức được bãi bỏ. Điều này giúp cá nhân cho thuê giảm bớt một khoản chi phí tuân thủ so với trước đây.
Tuy nhiên, cần nhấn mạnh rằng việc bãi bỏ lệ phí môn bài không làm thay đổi nghĩa vụ kê khai thuế, và cá nhân cho thuê vẫn phải thực hiện đầy đủ hồ sơ, thủ tục theo quy định hiện hành.
>>> Xem thêm tại đây.
Mẫu tờ khai thuế cho thuê tài sản áp dụng từ năm 2026
Thay đổi trong mẫu tờ khai thuế
Do hoạt động cho thuê tài sản được xác định là hoạt động kinh doanh, từ ngày 01/01/2026, cá nhân cho thuê nhà, mặt bằng, kho xưởng, kho bãi… thực hiện kê khai thuế theo mẫu 01/CNKD ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC. Mẫu 01/TTS được sử dụng trước đây không còn áp dụng cho hoạt động cho thuê tài sản.
Hình thức kê khai và ủy quyền kê khai
Cá nhân cho thuê có thể trực tiếp kê khai và nộp thuế với cơ quan thuế, hoặc ủy quyền cho bên thuê là doanh nghiệp thực hiện kê khai và nộp thuế thay, nếu nội dung này được thỏa thuận rõ ràng trong hợp đồng thuê. Việc quy định cụ thể trách nhiệm kê khai trong hợp đồng sẽ giúp hạn chế rủi ro phát sinh tranh chấp và sai sót về sau.
Thời hạn kê khai và nộp thuế cho thuê tài sản từ năm 2026
(Nguồn: Internet)
Kê khai theo từng kỳ thanh toán
Trường hợp cá nhân cho thuê lựa chọn kê khai theo từng kỳ thanh toán, thời hạn chậm nhất để thực hiện kê khai là ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu kỳ thanh toán theo hợp đồng thuê.
Kê khai theo năm dương lịch
Nếu lựa chọn kê khai theo năm, thời hạn chậm nhất để nộp hồ sơ kê khai là ngày 31/01 của năm tiếp theo. Việc lựa chọn hình thức kê khai cần được xác định rõ ngay từ đầu để tránh sai sót trong quá trình thực hiện.
Rủi ro thường gặp khi cá nhân tự kê khai thuế cho thuê tài sản
Trong quá trình quản lý thuế, nhiều cá nhân cho thuê gặp phải các rủi ro như không kê khai vì nghĩ doanh thu thấp, sử dụng sai mẫu tờ khai, kê khai sai thời hạn hoặc không lưu trữ đầy đủ hợp đồng và chứng từ liên quan. Những sai sót này thường chỉ bị phát hiện khi cơ quan thuế kiểm tra, dẫn đến việc bị truy thu và xử phạt.
TAVITAX – Giải pháp kê khai thuế cho thuê tài sản an toàn từ năm 2026
Trước những thay đổi và yêu cầu quản lý ngày càng chặt chẽ, Tavitax cung cấp dịch vụ tư vấn và kê khai thuế trọn gói dành cho cá nhân cho thuê nhà, mặt bằng và bất động sản. Dịch vụ giúp khách hàng xác định đúng nghĩa vụ thuế, lập và nộp hồ sơ đúng mẫu, đúng hạn, đồng thời đại diện làm việc với cơ quan thuế khi cần thiết.
Việc thực hiện đúng nghĩa vụ thuế ngay từ đầu không chỉ giúp cá nhân cho thuê an tâm tuân thủ pháp luật mà còn là giải pháp hiệu quả để bảo vệ quyền lợi và hạn chế rủi ro truy thu, xử phạt từ năm 2026 trở đi.