Trong thực tế, nhiều doanh nghiệp mua đất từ cá nhân nhưng không có chứng từ nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước. Khi doanh nghiệp bán lại bất động sản, việc xác định thuế chuyển nhượng bất động sản (bao gồm thuế GTGT và thuế TNDN) nếu không đúng quy định sẽ tiềm ẩn rủi ro lớn khi thanh tra, kiểm tra thuế.
Bài viết dưới đây phân tích cụ thể trường hợp doanh nghiệp mua đất từ cá nhân không có chứng từ, căn cứ theo Nghị định 320/2025/NĐ-CP và Nghị định 181/2025/NĐ-CP, giúp doanh nghiệp hiểu đúng và áp dụng đúng nghĩa vụ thuế.
Tình huống thực tế phát sinh chuyển nhượng bất động sản
Doanh nghiệp trước đây mua một thửa đất từ bà A với giá 2,5 tỷ đồng. Tuy nhiên, bà A không có chứng từ nộp ngân sách nhà nước về tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất của thửa đất chuyển nhượng.
Hiện nay, doanh nghiệp bán lại thửa đất này cho ông B với giá 7,7 tỷ đồng (giá đã bao gồm thuế GTGT).
Vấn đề đặt ra là:
- Doanh nghiệp phải xuất hóa đơn GTGT như thế nào?
- Giá đất được trừ khi tính thuế GTGT có được áp dụng hay không?
- Giá vốn để tính thuế TNDN được xác định ra sao?
- Lãi từ hoạt động chuyển nhượng có được bù trừ với hoạt động sản xuất kinh doanh khác không?
Căn cứ pháp lý xác định thuế chuyển nhượng bất động sản
Căn cứ Nghị định 320/2025/NĐ-CP về thuế TNDN
Theo Điều 17 Nghị định 320/2025/NĐ-CP, các khoản chi được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản phải:
- Tương ứng với doanh thu tính thuế
- Đáp ứng điều kiện chi phí được trừ theo Điều 9
- Không thuộc các khoản chi không được trừ theo Điều 10
Trong đó, giá vốn của đất chuyển quyền được xác định theo nguồn gốc quyền sử dụng đất.
Đối với trường hợp nhận chuyển nhượng đất từ cá nhân, giá vốn được xác định căn cứ vào:
- Hợp đồng chuyển nhượng
- Chứng từ thanh toán hợp pháp
Trường hợp không có hợp đồng hoặc không có chứng từ thanh toán hợp pháp, giá vốn không được lấy theo giá thực tế mua bán, mà phải xác định theo bảng giá đất do UBND/HĐND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm doanh nghiệp nhận chuyển nhượng.
>>> Xem thêm tại đây.
Căn cứ Nghị định 181/2025/NĐ-CP về thuế GTGT
Theo Điều 8 Nghị định 181/2025/NĐ-CP, giá tính thuế GTGT đối với hoạt động kinh doanh bất động sản là:
Giá bán chưa có thuế GTGT trừ (-) giá đất được trừ
Tuy nhiên, đối với trường hợp doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ cá nhân, giá đất được trừ chỉ được xác định bằng tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đã nộp vào ngân sách nhà nước của thửa đất nhận chuyển nhượng.
Nếu không có chứng từ nộp ngân sách nhà nước, thì giá đất được trừ bằng 0 khi tính thuế GTGT.
Cách xuất hóa đơn GTGT khi bán đất
Từ các căn cứ pháp lý trên, trong trường hợp này doanh nghiệp phải xuất hóa đơn GTGT cho ông B như sau:
- Giá bán chưa thuế GTGT: 7 tỷ đồng
- Giá đất được trừ: 0 đồng
- Thuế GTGT (10%): 700 triệu đồng
- Tổng giá thanh toán: 7,7 tỷ đồng
Việc không được trừ giá đất khi tính thuế GTGT khiến toàn bộ giá bán trở thành giá tính thuế, làm tăng đáng kể nghĩa vụ thuế của doanh nghiệp.
Xác định lãi – lỗ để tính thuế TNDN
Doanh thu tính thuế TNDN
Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản là 7 tỷ đồng (giá chưa thuế GTGT).
Xác định giá vốn chuyển nhượng đất
- Trường hợp có đủ hợp đồng và chứng từ thanh toán qua ngân hàng cho bà A: Doanh nghiệp được ghi nhận giá vốn 2,5 tỷ đồng, cùng các chi phí liên quan hợp lệ khác.
- Trường hợp không có chứng từ thanh toán hợp pháp: Giá vốn không được tính theo giá 2,5 tỷ đồng, mà phải xác định theo bảng giá đất do UBND hoặc HĐND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm doanh nghiệp nhận chuyển nhượng.
Đây là rủi ro rất lớn vì giá đất theo bảng giá thường thấp hơn hoặc không phản ánh đúng giá thực tế, dẫn đến tăng thu nhập chịu thuế.
Bù trừ lãi từ chuyển nhượng bất động sản
Theo Điều 6 Nghị định 320/2025/NĐ-CP, nếu hoạt động chuyển nhượng bất động sản phát sinh lãi, doanh nghiệp được bù trừ với thu nhập từ các hoạt động sản xuất kinh doanh khác trong kỳ tính thuế, trừ các trường hợp bị hạn chế theo quy định riêng.
Do đó, trong tình huống này, nếu việc chuyển nhượng đất có lãi, doanh nghiệp vẫn có thể tối ưu nghĩa vụ thuế TNDN thông qua cơ chế bù trừ thu nhập hợp pháp.
Lưu ý quan trọng cho doanh nghiệp khi mua đất từ cá nhân
Việc mua đất từ cá nhân không có chứng từ thanh toán hợp pháp hoặc không có chứng từ nộp ngân sách nhà nước là rủi ro lớn về thuế, đặc biệt khi phát sinh chuyển nhượng lại.
Doanh nghiệp có thể:
- Bị ấn định giá vốn
- Không được trừ giá đất khi tính thuế GTGT
- Tăng mạnh nghĩa vụ thuế khi thanh tra, kiểm tra
Kết luận
Trong hoạt động thuế chuyển nhượng bất động sản, việc xác định đúng giá tính thuế GTGT và giá vốn tính thuế TNDN là yếu tố then chốt giúp doanh nghiệp tránh rủi ro pháp lý và thuế. Đối với trường hợp mua đất từ cá nhân không có chứng từ, doanh nghiệp cần đặc biệt cẩn trọng và rà soát hồ sơ trước khi thực hiện chuyển nhượng.
TAVITAX – Đồng hành cùng doanh nghiệp trong tư vấn thuế bất động sản, rà soát chứng từ và xây dựng phương án thuế an toàn, đúng quy định pháp luật.