与房地产领域相关的 30 个问题
第 1 组：个人所得税 (PIT)
问题1：当税务机关怀疑申报价格低于2026年市场价格时，如何确定实际转让价格？
从2025年起，税务机关将不再基于固定的“价格等级”，而是基于国家土地数据库。如果申报价格低于登记时省人民委员会的土地价格表或低于该地区同等房产的平均成交价格，税务机关有权征税=>纳税人可能会被邀请上班、比对银行对账单或被检查是否少报/逃税。
法律依据：《2024 年土地法》第 158、159 条；第十七条 指导个人所得税法的第 92/2015/TT-BTC 号通知；关于企业所得税的第 320/2025/ND-CP 号法令第 17 条第 1 款
https://baochinhphu.vn/quy-dinh-moi-ve-xay-dung-co-so-du-lieu-quoc-gia-ve-dat-dai-10224122414470721.htm
问题二：拥有“独资房产”的个人所得税免税证明程序有何变化？
最新的一点是税务部门与国家人口数据库的数据对接。税务机关将通过识别码查询全国范围内个人的房地产所有权历史，而不是仅仅签署书面承诺。 “最低所有权183天”和“全额转让”的条件保持不变，但验证承诺的真实性现在已变得自动化且极其准确。同时，不久的将来，每个房产都将部署识别码，严格控制信息
法律依据：111/2013/TT-BTC号通知第3条；第 104/2022/ND-CP 号法令（关于废除纸质户口簿）。
问题3：从家庭成员处继承或赠与房地产的个人应准备哪些文件才能免税？
答：证明关系的文件：出生证明、婚姻登记、居住证明、夫妻之间的免税；父母-孩子；兄弟姐妹；祖父母-孙子。
- 死亡证明或遗嘱。
- 免税申请（如有需要）。
CSPL：个人所得税法109/2025/QH15第4条第1、4款；第 3 条 111/2013/TT-BTC 号通知。
未来签订的房屋买卖合同转让时，如何计算个人所得税。
答：个人所得税=转让价格×2%。转让价格不得低于出售价格或支付给投资者的价格。
CSPL：通告 92/2015/TT-BTC；第 12 条 111/2013/TT-BTC 号通知。
购房者解除房地产交易合同时损失押金的个人所得税处理。
答：计入“其他收入”。接收存款方收入超过 1000 万越南盾的，税率为 10%。
CSPL：第 111/2013/TT-BTC 号通知第 15 条（关于礼品/奖品/其他收入）。
问题4：外籍个人在越南出售房产，需要按什么规定申报并缴纳个人所得税？
答：对转让价格适用2%的税率（无论居民或非居民房地产转让）。
CSPL：第 12 条、第 21 号通知 111/2013/TT-BTC。
问题五：适用2026年省/市人委会新地价表对个人所得税应纳税额有何影响？
答：当地价表接近市场价时，税价（如果申报较低）就会飙升，导致应纳税额相应增加2%。
CSPL：《2024 年土地法》第 159 条、指导个人所得税法的第 92/2015/TT-BTC 号通知第 17 条
问题 6：自由房地产经纪人应以什么形式直接从投资者那里收取佣金？
答：对于个人，如果佣金达到200万越南盾/次或以上，则从源头扣除10%。如果您是企业家庭，如果收入低于 5 亿/年，则可以免税，或者对服务业适用统一税率（收入的 PIT 2% 和增值税 5%），或者根据申报方法，根据专门针对 5 亿至 30 亿越南盾的企业家庭的税表（税率 15%）。
CSPL：第 40/2021/TT-BTC 号通知； 111/2013/TT-BTC 号通知；第 68/2026/ND-CP 号法令和第 18/2026/TT-BTC 号通知
问题七：全权转让房产是否会被双倍拖欠个人所得税？
答：风险高。税务机关认为这是一项隐性转让交易。当出售给第三方时，授权（旧所有者 -> UQ 接收者）和销售（UQ 接收者 -> 新客户）都将征收税款。
税务机关将关注交易的性质，而不仅仅是形式。一些迹象：
完整、不可撤销的授权
授权人拥有处置、出售和收款的完全权力
不存在真正的资产管理关系，本质上是买卖
授权时双方即已付款
届时，授权合同就被视为“变相”销售合同。
CSPL：2011 年 4 月 5 日的官方调度 1133/TCT-TNCN；通告 111/2013/TT-BTC。
https://thuvienphapluat.vn/cong-van/Thue-Phi-Le-Phi/Cong-van-1133-TCT-TNCN-vuong-mac-thue-thu-nhap-ca-nhan-chuyen-nhuong-121584.aspx
个人以土地使用权出资给企业，如何计算税收。
答：出资时暂时未纳税。然而，根据2020年企业法，土地使用权必须转让给企业。
CS PL：第 dd 条第 10 条第 26 条 11 通告 111/2013/TT-BTC； 2020年企业法第35条第1款
https://thuvienphapluat.vn/phap-luat-nha-dat/gop-von-bang-quyen-su-dung-dat-co-phai-dong-thue-khong-5334.html
第 2 组：企业所得税 (CIT)
按期收款但尚未交付的房地产项目记入企业所得税收入的条件。
答：“确定应税收入的时间是卖方将房地产移交给买方的时间，无论买方是否在国家主管机关登记了房产所有权、土地使用权或设立了土地使用权。”
CSPL：根据第 320/2025/ND-CP 号法令第 17 条第 1 款 b 点
问题8：对于有关联交易的房地产企业，利息成本超过EBITDA（132号令）30%的，在确定2024-2025年时将如何处理？
答：超过EBITDA 30%的利息支出在计算企业所得税时不计入合理费用，但利息损失结转至未来5年。
CSPL：第 132/2020/ND-CP 号法令第 16 条第 3 款 b 点。
问题9：房地产项目的广告费和经纪费在计算企业所得税时是否受到限制？
答：广告费用目前不再像以前那样限制在收入的15%。您只需持有有效文件（合同、付款文件、发票、个人所得税抵扣等）即可全额抵扣。
CSPL：根据第96/2015/TT-BTC号通知，该规定自2015年1月1日起废止
将共享基础设施成本分配给大型项目不同阶段的指南。
房地产项目的共享基础设施成本（道路、电力、水、平整等）必须单独征收，并按照面积、土地利用系数、预期收入或实施进度等合理标准分配到各期/地块，然后资本化为各部分的价值，只有在该部分产生收入时才能算作可扣除成本，并且必须一致地采用分配标准并有文件证明，否则税务机关将重新评估该成本。根据企业所得税法和第 320/2025/ND-CP 号法令收取费用。
问题10：房地产企业是否可以用房地产转让的利润来抵消其他经营活动的损失，反之亦然？
答：当期应纳税所得额在各项活动（含转让房地产）之间可以抵扣，但企业发生亏损转让房地产、转让投资项目、转让投资项目参与权等活动的，不与享受税收优惠的生产经营活动的应纳税所得额抵扣。亏损连续全额转入以后年度的应纳税所得额，最多5年。
CSPL：第 320/2025/ND-CP 号法令第 6 条第 3 款
已售出但尚未完成所有配套项目的区域如何预扣已售商品成本。
答：根据房地产业法符合移交和收入确认条件但尚未100%完成技术基础设施或辅助项目的房地产项目，根据第320/2025号法令，在移交时扣除辅助项目（基础设施、水电费）的费用，按照“实际估算、合理分配”的原则进行。最高扣除额不得超过已批准但尚未接受的项目的剩余估计总额。
企业开展持续多年的基础设施投资活动，待全部工程竣工才结算基础设施价值的，在综合受让土地面积的房地产出让费用时，允许企业按照本条a点规定的公式，按照受让土地面积的比例暂时分摊实际发生的基础设施投资费用，并预扣与入账收入对应的基础设施建设投资费用。确定应纳税所得额时收到的。企业完成建设投资手续后，计算调整已划拨和扣除的转让面积基础设施投资费用，使其与基础设施总价值一致。调整时，房地产转让所得额与应纳税额相比多缴税额的，企业可以按照规定从下一纳税期应纳税额中扣除或者退还多缴税额；已缴税款不足的，企业负责按规定补缴剩余税款。
使用面积分配标准（平方米）确定移交面积对应的辅助费用。
公式：
CSPL：第 320/2025 号法令第 3 条 c 点、第 99/2025 号通知
会计年度末重新评估投资房地产项目的外币贷款时处理汇率差异。
答：在建设投资阶段，该差额予以资本化。当项目竣工、等待出售或运营时，重新评估外币贷款余额所产生的汇率差额将被视为源自普通外币的货币性项目（如果是盈利，则直接记入财务收入（科目515），如果是亏损，则直接记入财务费用（科目635））
问题11：商家如何销售带有家具套餐或服务券的房产？
问题12：没有发票的补偿和场地清理费用（仅限批准的计划）是否视为有效费用？
答：可以，如果以下文件齐全：
补偿、补偿和场地清理计划已经国家主管机关批准。
每个家庭的付款清单（有收款人的确认签名）。
当地政府确认付款已完成的场地移交记录或确认书。
付款文件（按规定提供付款授权书或现金付款单）。
注：如果企业同意在国家批准的计划之外自行补偿，超出部分的费用或超出规定价格范围的费用，如果不能证明其必要性且与项目直接相关，通常会被排除。
企业分立或合并房地产项目时确定企业所得税的程序。
分立/分立方的义务：需要准备财务报表并进行企业所得税最终确定，直到决定分立/合并为止。不迟于企业分立、分立、合并或者合并决定之日起第四十五日。
根据将纳税义务转移到新单位的进展情况，明确确定从收益中缴纳的临时企业所得税金额。
移交权利和义务：
与项目未完成费用（账户154）相关的所有文件、凭证和发票必须在移交记录中详细申报。
企业按规定办理完税后发生业态转换、所有权转换、合并、合并、分立、分立的，如有亏损，必须按发生年度详细追踪企业亏损，抵减转换、合并、合并后的企业当年的收入，或者在转换、合并、合并后的企业后续年度继续结转亏损，确保亏损连续结转不超过5年的原则，第 320/2025 号法令第 25 条第 4 款规定的损失年份的次年。
CSPL：第 320/2025/ND-CP 号法令第 7 条第 4 款
第 3 组：交易、继承和转让
“土地使用权出让”与“项目转让”纳税义务的区别。
答：核心区别在于财产类型以及增值税税率的适用方式：
土地使用权出让：主体为土地使用权。土地使用权的价值不需缴纳增值税。房地产转让所得，按20%的税率征收企业所得税。
项目转让：主体是整个项目（包括土地、基础设施、许可证……）。增值税按全部转让价值（可扣除的土地价值除外）的 10% 征收。注意：如果您在企业之间转让投资项目以生产应缴纳增值税的货物，您可能不需要根据第 219/2013/TT-BTC 号通知第五条第四款的规定申报和缴纳增值税。
2025年继承房地产的税率和登记费计算。
规定：免征个人所得税和直系亲属（丈夫-妻子、父母-子女……）之间的遗产继承个人所得税。其他主体按价值超过2000万越南盾的10%缴纳个人所得税，并按0.5%缴纳个人所得税。
应税价格：按照产生时省人民委员会发布的土地价格表（按照2024年土地法接近市场价格的原则）。
法律依据：个人所得税法第四条；第 10/2022/ND-CP 号法令第 10 条； 2024 年土地法。
因判决执行或拍卖而产生的房地产交易，办理税务终结所需的法律文件。
拍卖结果/判决执行文件；
向财政部/判决执行机构付款的文件； （如果有的话）…
纳税文件（如有）
2024 年《土地法》对改变土地用途时确定财务义务的影响。
根据《2024年土地法》，改变土地用途时的财务义务是根据决定允许改变用途时新旧用途之间的地价差额确定的，并根据接近市场的具体地价/地价表计算，其中K系数仅在采用调整系数法时适用，不再像以前那样作为默认依据。
已缴纳税款但尚未过户的房产转让合同解除时，如何处理税务问题？
缴纳税款但尚未过户后，解除经公证的房地产转让合同（根据2024年公证法第53条）时：因交易尚未完成，尚未产生实际收入（根据税收征管法），已缴纳的税款将被退还或抵扣。
通过转让项目所属企业股权买卖房地产：税单。
通过股权转让买卖房地产拥有项目的企业原则上需缴纳资本转让税（PIT 0.1%或20%或CIT 20%），而不是房产税，并且无需缴纳增值税/登记费，但需特别注意：
如果企业仅持有该项目且交易本质上是资产出售，则存在被税务机关重新归类为不动产转让的风险，
转让价格必须按照市场价格确定，否则将被固定。
根据2019年税务管理法和第320/2025/ND-CP号法令，买方必须审查目标企业的所有纳税义务和土地使用费，因为买方将继承风险。
对外国直接投资企业工业区内的工厂和办公室租赁活动征税。
答：外商直接投资企业在工业园区租赁工厂/办公室，必须像房地产业务/房产租赁活动一样缴纳增值税+企业所得税，并且如果符合企业所得税法规定的条件，可以获得奖励。
2025年结算期内社会住房和工人住房的免税和减税手续。
根据《2023年住房法》和《企业所得税法》，社会住房/工人住房如果符合项目条件，在最终确定时可免征企业所得税（税收优惠、长期免税）。
合同成交价格低于国家补偿价格时的税务稽查风险
合同价格低于补偿价格/市场价格的，可能会根据2019年税收管理法重新评估税价和征收。
企业在地税机关查询房产纳税记录需要注意的线索汇总。
根据地方税务机关的内部职能，房地产税务记录的检查往往分为以下几个阶段：纳税申报（申报组）、企业管理（企业管理组）、检查审核、登记等征管管理。